Conceptos Básicos
La Ley 85-25 es la norma que regula los alquileres de bienes inmuebles y los procesos de desahucio en República Dominicana, y que derogó el marco anterior (Ley 4314 de 1955, su modificación 17-88 y el Decreto 4807 de 1959).
- Qué regula: La Ley 85-25 rige para contratos de alquiler destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro, en todo el territorio nacional.
- Qué excluye: No aplica, entre otros, a fincas rurales, pensiones/hospedajes, zonas francas (cuando operan bajo su régimen), bienes del Estado arrendados, ni a alquileres turísticos o recreativos cuya duración no supere 90 días.
Contratos y Garantías
La ley define el contrato de alquiler como el acuerdo por el cual el arrendador concede el uso temporal del inmueble y el arrendatario paga una renta. Este exige un contenido mínimo: identificación de partes, descripción/dirección del inmueble, destino (vivienda/comercio/otros permitidos), monto y forma de pago, vigencia, domicilio para notificaciones, etc.
- Depósito en Vivienda: El depósito no debe exceder dos meses de renta. Con la Ley 85-25, el depósito para vivienda tiene un tope de 2 meses. Si te exigen más como "depósito", conviene pedir que te detallen qué es cada cargo.
- Depósito en Comercio: En comercio / sin fines de lucro, el depósito se acuerda entre las partes.
- Reajuste: El reajuste está sujeto a acuerdo. Si el inmueble es de vivienda y el reajuste no quedó pactado, el aumento no puede exceder 10% del monto de la renta.
Checklist Legal para Propietarios e Inquilinos
- Define el destino del inmueble (vivienda / comercio / sin fines de lucro) por escrito.
- Incluye el contenido mínimo del contrato (partes, inmueble, renta, forma de pago, duración, notificaciones).
- Si habrá fiador solidario, déjalo claro (si aplica).
- En vivienda, verifica que el depósito no pase de 2 meses.
- Deja trazabilidad de pagos (recibos o mecanismo pactado).
- Si habrá reajuste, páctalo. Si no está pactado en vivienda, recuerda el tope del 10% para ese caso.
- Respeta el uso pactado; cambios no autorizados pueden abrir causales de terminación.
- Evita "atajos": los desahucios deben seguir el procedimiento legal y orden judicial.
Contexto y Preguntas Frecuentes
¿Por qué cambió la ley?
En República Dominicana, una parte relevante de los hogares vive en condición de alquiler. La ley buscó modernizar con reglas más claras, más formalidad contractual, límites para depósitos y reajustes, y un marco más definido para conflictos y desahucios.
- ¿Qué pasa con las rentas cortas (Airbnb)? La ley excluye alquileres turísticos o recreativos cuando no superan 90 días.
- ¿Pueden subirme la renta por reparaciones? La norma establece deberes de mantenimiento del propietario y criterios cuando el inquilino debe desocupar por reparaciones, con suspensión del pago mientras duren.
- ¿Publicar en redes sociales trae consecuencias? Lo que se anuncia puede generar expectativas y obligaciones verificables.
